Pada tanggal 9 Januari 2019, Gedung Chrysler berdiri di Midtown Manhattan, New York.
Hampir separuh dana pasar mengalami kerugian bersih sebesar 68%
Penulis: Li Qingmin
Dana pasar properti luar negeri yang didukung real estat komersial kehilangan uang dengan cepat karena biaya pinjaman yang terus-menerus tinggi, kemerosotan industri, dan tingkat kekosongan yang tinggi pascapandemi, kata pengamat pasar pada hari Kamis.
Hal yang lebih memperburuk pasar adalah jatuhnya nilai aset-aset dasar yang pernah digemari di Amerika Serikat dan Eropa. Awal tahun ini, Igis Asset Management, Meritz Alternative Investment Management, dan Hyundai Investment Asset Management dari Korea Selatan berhasil mendapatkan kembali kurang dari setengah investasi awal mereka setelah pemiliknya gagal membayar pinjaman.
Manajer aset terus memilih perpanjangan pinjaman di menit-menit terakhir, perpanjangan jatuh tempo dana, dan penundaan pembayaran dividen. Namun, banyak yang mengatakan langkah-langkah sementara ini tidak akan mencegah kerugian yang lebih besar karena beban suku bunga melonjak hingga dua kali lipat dan tiga kali lipat dari angka awal dalam kesepakatan pembaruan.
Dana real estat luar negeri yang dikelola publik senilai lebih dari 1,5 triliun won ($1,1 miliar) mencatat kerugian bersih pada hari Rabu, menyumbang 43,5% dari total 2,43 triliun won, menurut data dari Korea Fund Ratings.
Dana bermasalah ini dijual antara tahun 2018 hingga 2020, sebelum pandemi COVID-19 melanda. Mereka dirancang untuk melacak penilaian real estat komersial yang popularitasnya melonjak selama tahun-tahun booming pasar. Namun, kenaikan suku bunga pinjaman yang pesat selama empat tahun pascapandemi, ditambah dengan meluasnya tuntutan bekerja dari rumah, pada akhirnya menghancurkan hal tersebut.
Nilai dana yang dijalankan oleh Igis, yang melacak valuasi gedung komersial di kantor pusat Nestlé di Barcelona, Spanyol, turun 36% pada 21 Agustus.
Dana sebesar 54 miliar won diluncurkan pada bulan September 2018 dan sejak itu membukukan kerugian bersih lebih dari 22%.
Demikian pula pada tanggal 2 Agustus, penilaian dana yang dioperasikan oleh Kiwoom Asset Management turun sebesar 72%.
Produk ini dirancang untuk melacak nilai Queen's Building di Amsterdam, Belanda.
Penurunan tajam ini disebabkan oleh penurunan nilai bangunan sebesar 34% dari €129,73 juta pada saat pembelian menjadi €85,2 juta. Sekitar 60% dari total tersebut merupakan leverage, sehingga mempercepat depresiasi.
“Kenaikan suku bunga utama Bank Sentral Eropa telah menyebabkan lonjakan biaya pendanaan bagi investor,” kata Igis Asset Management dalam sebuah pernyataan.
Banyak investasi real estat luar negeri yang memanfaatkan. Itu berarti keuntungan akan lebih tinggi ketika nilai aset dasar naik, namun kerugian juga bisa terjadi dengan cepat, kata Hong Dong-hee, analis Korea di Standard Chartered Bank.
“Dapat dikatakan bahwa rollover dan perpanjangan jatuh tempo adalah cara bagi pengelola dana untuk menyelesaikan permasalahan. Risiko hanya dapat ditunda sementara, tetapi tidak dapat dihilangkan secara permanen.