Alex Vega dan Sally Dia
Penulis Bisnis AP

Federal Reserve memberi para pembeli rumah apa yang mereka harapkan minggu ini: pemotongan suku bunga secara besar-besaran dan sinyal bahwa pemotongan lebih lanjut akan segera dilakukan.

Meski begitu, calon pembeli rumah dan pemilik rumah yang ingin melakukan pembiayaan kembali harus mengurangi ekspektasi mereka terhadap suku bunga hipotek yang jauh lebih rendah.

Meskipun The Fed tidak menetapkan suku bunga hipotek, fokus kebijakannya membuka jalan bagi penurunan suku bunga hipotek. Namun dalam kasus ini, tindakan The Fed sudah diperkirakan secara luas, sehingga suku bunga sudah lebih rendah sebelum penurunan suku bunga diumumkan.

“Kita telah melihat sebagian besar pelonggaran yang akan terjadi tahun ini,” kata Danielle Hale, kepala ekonom di Realtor.com. “Saya tidak akan terkejut jika suku bunga hipotek naik sedikit sebelum turun lagi.”

Apa yang terjadi dengan suku bunga hipotek?

Ketika suku bunga hipotek naik, biaya bulanan peminjam meningkat ratusan dolar. Suku bunga rata-rata hipotek 30 tahun naik dari kurang dari 3% pada September 2021 ke level tertinggi dalam 23 tahun sebesar 7,8% pada Oktober lalu. Pada saat yang sama, Federal Reserve akan menaikkan suku bunga acuannya untuk memerangi inflasi.

Sejak bulan Juli, suku bunga sebagian besar telah turun karena ekspektasi penurunan suku bunga oleh Federal Reserve. Menurut pembeli hipotek Freddie Mac, tingkat bunga rata-rata saat ini untuk hipotek 30 tahun adalah 6,09%. Angka ini turun dari puncak tahun ini sebesar 7,22% di bulan Mei.

Bahkan penurunan kecil pada suku bunga hipotek dapat menghasilkan penghematan yang signifikan dalam jangka panjang. Untuk rumah yang dijual dengan harga rata-rata $416,700 di AS bulan lalu, pembeli di Los Angeles memberikan uang muka 20% pada tingkat hipotek rata-rata saat ini akan menghemat sekitar $312 per bulan dibandingkan dengan biaya membeli rumah yang sama di bulan Mei. .

Jadi, apakah sudah waktunya untuk membeli?

Meskipun suku bunga yang lebih rendah memberikan daya beli yang lebih besar kepada pembeli rumah, suku bunga hipotek sekitar 6% masih belum cukup rendah bagi banyak orang Amerika yang mengalami kesulitan membeli rumah.

Hal ini terutama karena harga rumah telah melonjak 49% selama lima tahun terakhir, kira-kira dua kali lebih cepat dari kenaikan upah. Angka tersebut tetap mendekati rekor tertinggi di tengah kekurangan perumahan di banyak pasar.

Suku bunga hipotek harus turun kembali mendekati level terendah tiga tahun lalu, atau harga rumah harus turun secara signifikan sebelum banyak pembeli mampu membelinya. Kedua skenario tersebut kemungkinan tidak akan terjadi dalam waktu dekat.

Ekonom dan eksekutif industri hipotek memperkirakan tingkat suku bunga hipotek akan tetap mendekati level saat ini setidaknya tahun ini. Fannie Mae minggu ini memproyeksikan tingkat suku bunga hipotek 30 tahun akan rata-rata 6,2% pada kuartal Oktober-Desember, sebelum turun menjadi rata-rata 5,7% pada kuartal yang sama tahun depan. Rata-rata periode yang sama tahun 2023 adalah 7,3%.

Suku bunga hipotek dipengaruhi oleh berbagai faktor, termasuk reaksi pasar obligasi terhadap keputusan suku bunga Federal Reserve. Hal ini dapat mengubah arah imbal hasil Treasury 10-tahun, yang digunakan pemberi pinjaman sebagai panduan dalam menentukan harga pinjaman rumah.

“Pada akhirnya, pinjaman hipotek dan laju penurunan suku bunga The Fed akan ditentukan oleh data ekonomi,” kata Rob Cook, wakil presiden Discover Home Loans. “Jika data di masa depan menunjukkan perekonomian melambat lebih dari yang diharapkan, The Fed akan menghadapi lebih banyak tekanan ., mengambil tindakan yang lebih agresif terhadap suku bunga, yang dapat menyebabkan lebih rendahnya suku bunga hipotek yang tersedia bagi konsumen.”

Beli sekarang, atau tunggu harga lebih murah?

Penjualan rumah yang ada di AS telah turun tajam sejak tahun 2022, turun 2,5% bulan lalu. Sejauh ini, penurunan suku bunga KPR belum mendorong pemulihan ekonomi secara besar-besaran, meskipun penjualan sedikit meningkat pada bulan Juli.

Prospek suku bunga hipotek yang suram telah menempatkan calon pembeli dan penjual dalam dilema yang lazim: menguji pasar perumahan sekarang atau menunggu kemungkinan suku bunga lebih rendah.

Pengacara Nick Young memindahkan keluarganya dari Phoenix ke Evergreen, Colorado, tahun ini dan memilih untuk menyewa setelah melihat betapa kompetitifnya pasar pembelian rumah pada musim semi lalu.

Dia dan istrinya memiliki anggaran pembelian rumah antara $1 juta dan $1,5 juta, namun masih mencari permata yang sempurna — rumah dengan lima kamar tidur untuk ketiga anak mereka tumbuh besar.

Mereka tidak hanya melihat tingkat suku bunga hipotek tetapi juga variabel lain, termasuk inflasi, kesehatan ekonomi secara keseluruhan, dan pemilihan presiden.

“Tidak banyak momentum pembelian saat ini,” kata Yang menjelang pengumuman The Fed. “Tetapi menentukan waktu pasar adalah tugas yang bodoh.”

Agen real estat dari Phoenix hingga Tampa, Florida, mengatakan banyak pembeli rumah menunggu suku bunga hipotek turun di bawah 6%. Beberapa pihak ingin suku bunga kembali ke posisi terendah sejak tiga tahun lalu.

Menunggu kemungkinan harga turun lebih lanjut tahun depan dapat membuat pembeli menghadapi persaingan ketat untuk mendapatkan rumah yang mereka inginkan. Sementara itu, penjual potensial mungkin tetap menahan diri.